Găsești apartamentul perfect, super central, tavan înalt, preț excelent. Există totuși un "dar": blocul are bulină roșie (U1) ori risc seismic ridicat (RS2). Mergi la bancă sigur pe tine, iar ofițerul te refuză scurt: "Nu finanțăm clădiri cu risc seismic". Pierzi oportunitatea? Nu, dacă faci un credit Imobiliar.
Problema la Creditul Ipotecar (Cel Clasic)
Marea majoritate a oamenilor au impresia că pentru cumpărarea unei case se face exclusiv credit Ipotecar. Prin definiție, la acest credit banca îți virează banii, dar instituie instant o ipotecă exact pe imobilul pe care îl achiziționezi. Însă, pentru a pune o ipotecă, banca este obligată de BNR să solicite asigurarea 100% a locuinței (PAD + Facultativă). Cum polițele de asigurare evită imobilele cu risc seismic, banca rămâne neasigurată și refuză creditarea.
Soluția tehnică: Creditul Imobiliar
Pe ușa din spate financiară intră Creditul Imobiliar. Aici intervine diferența uriașă de nuanță bancară. Deși destinația banilor este identică (cumpărarea apartamentului visat), banca îți permite să aduci garant pentru bani o altă locuință, 100% sigură.
Cum se execută transferul:
- Aduci în garanție (pui ipoteca) pe apartamentul fără risc al părinților sau pe o altă proprietate solidă a ta.
- Compania de asigurări asigură instant acel imobil sigur, bifând cerința băncii.
- Banca virează suma enormă în contul tău, complet dezinteresată de apartamentul cu bulină roșie, pentru că ea deja și-a asigurat investiția cu apartamentul părinților.
- Cu acel disponibil, la nivel teoretic interacționezi cu proprietarul apartamentului cu risc seismic cu un buget de casă "din fonduri proprii" – cu alte cuvinte, acționezi ca un cumpărător cu banii cash.
Riscul ascuns al garanțiilor încrucișate
Aparent este portița perfectă (și adesea singura) pe care experții și investitorii imobiliari o folosesc ca să cumpere apartamente interbelice pentru Airbnb la prețuri mici. Totuși, trebuie conștientizat că transferi presiunea financiară asupra unui alt imobil. Dacă ajungi vreodată în imposibilitatea de a plăti ratele, banca nu îți va executa apartamentul central pe care l-ai achiziționat. Va executa direct casa părinților sau imobilul sigur adus drept garanție tehnică.
Verdict
Mitul bancar este spulberat: Da, o bancă te poate ajuta prin bani la cumpărarea de proprietăți cu risc seismic. O face indirect, prin definirea acestuia ca fiind "Credit Imobiliar". Este o strategie avansată de brokeraj tranzacțional, recomandabilă doar dacă știi exact riscurile implicate.
